Trump konnte nicht Sehen, die Inflation Kommt Und Es Kostet Ihn Mehr Als $1 Millionen pro Monat

Eine genaue Untersuchung des ehemaligen Präsidenten Geschäft zeigt, dass Trump wurde als blindsided durch die inflation, wie das Biden-administration.

Donald Trump die ersten großen Immobilien-deal nach dem verlassen des Weißen Hauses zentriert auf 555 California Street, einer drei-building office complex in San Francisco. Trump hat einen 30% - Beteiligung am Konzessionsgebiet seit Jahren neben öffentlich gehandelt Vornado Realty Trust, der Besitzer der rest. Im Mai 2021, die Partner gesichert 1,2-Milliarden-Dollar, variable-rate-Darlehen, in der Sie mit mehr als 600 Millionen Dollar an Bargeld. Und viel Risiko.

Die Inflation war bereits schleichend in die Wirtschaft an diesem Punkt, obwohl die Federal Reserve und Treasury-Abteilung waren darauf, es wäre nur vorübergehend. Versierte Anleger schützen sich vor möglichen Zinserhöhungen sowieso. Steven Roth, der CEO von Vornado, ausgeführt eine drei-Jahres-swap-ersetzen der variable Zinssatz auf seine Firma $840 million Teil der 555 California-Darlehen mit einem festen 2.26% rate. Donald Trump hingegen, ließ seine $360 Millionen Stück im Streubesitz, der Gewährleistung seiner Zinsaufwendungen würde schwanken auf und nieder, als Zentralbanker verschoben Preisen.

Zunächst Trumps Strategie sah schlau, wie er begann mit einem ungefähr 2% Zinsen, während Vornado bezahlt 2.26%. Aber Anfang 2022, nachdem die Fed erkannte, dass die inflation nicht gehen Weg auf seine eigene, es aufgebockt Preisen—und an Trumps Zinsaufwendungen schweben. America ' s most famous real-estate tycoon ist jetzt der Auseinandersetzung mit einem geschätzten 5.93% rate, mit der Eigenschaft, dass er auf die Strecke, um mit der hand über 21 Millionen US-Dollar der jährlichen Zinsaufwendungen, 13 Millionen US-Dollar mehr, als er würde, wenn er gefolgt war Roths führen und eingesperrt in einen festen Zinssatz von Anfang an.

Mehr als ein Jahrzehnt von rock-bottom Zinssätze täuschen viele Immobilienbesitzer zu denken, Sie würden niedrig bleiben für immer. "Dass eine Menge Leute ein wenig zu schlafen", sagt Hessam Nadji, CEO von real estate brokerage and advisory firm Marcus und Millichap, die im ganzen Land gereist um die Beratung der Kunden zum Schutz vor potentiellen Interesse-rate erhöht. “Sie wären überrascht, wie viele sehr kluge Investoren nicht sperren, wissen Sie, drei-und-ein-halb Prozent Zinsen. Es ist erstaunlich. Und ich meine, ich hielt springen auf und ab gehen, 'um Wie viel tiefer denkst du, wirst du bekommen?'"

Diejenigen, die zunächst ignoriert die Warnzeichen schließlich die Nachricht bekommen. Trump zu haben scheint, später abgesichert ist das variable rate auf sein Teil von die 555 California Darlehen, die Verhinderung seiner Zinsaufwendungen von Ballonfahrten noch weiter. Beide Partner scheinen auch abgesichert haben ein follow-up zu refinanzieren an der New Yorker 1290 Avenue of the Americas, eine zweite Eigenschaft, die Sie miteinander teilen. Trump ditched zwei variabel verzinslichen Darlehen, er hatte gegen seine DC-hotel-und-Miami-golf-resort im Mai 2022. Er wurde auch nach Zahlung einer zusätzlichen variable-rate-Darlehen verbunden sind, zu seinem Turm in Chicago.

Dennoch, die anfängliche Fehleinschätzung in San Francisco weiter zu verfolgen, der ehemalige Präsident business. Trump ist Teil der 555 California Schuld ist größer als bei jedem anderen Kredit auch in seinem portfolio. Die Trump-Organisation inzwischen auf Tempo zu bezahlen schätzungsweise $51 Mio Interesse über alle seine Eigenschaften in diesem Jahr rund 30% mehr als Sie bezahlt das Jahr Trump verlassen das Weiße Haus. Der Schlimmste Teil von all dem? Trump hätte vermeiden Sie die Mühe, wenn er nur richtig beurteilt werden kann, die Gefahr der inflation.

Steven Roth Zins- hedge ist nur das jüngste Beispiel dafür, ihm zu zeigen, seine partner. Roth und Trump haben in business zusammen, durch Zufall. In den frühen 1990er Jahren, Trump konfrontiert Schulden Probleme in einem patch of land, das er besaß, in Manhattan. Eine Gruppe von Investoren aus Hong Kong, schoss in ihn zu retten, wobei 70% des Projekts und die vollständige Kontrolle über den Prozess. Im Jahr 2005, die Investoren schlug einen deal zu verkaufen, die Eigenschaft, die Planung zu investieren den Erlös in two office towers, 555 California Street und 1290 Avenue of the Americas. Trump Beklagte sich bitter—und ging sogar vor Gericht, um zu versuchen zu beenden die deal. Er verlor, ließ ihn mit einer 30% - Anteile in zwei Gebäude, die er nicht wollte.

Während Trump beklagt die Eigenschaften, Roth hat ein Interesse an Ihnen. Im Jahr 2007, seine Firma Vornado kaufte der Hongkonger Investoren für 1,8 Milliarden US-Dollar. Die Große Rezession diente als eine frühe Rückschlag für Roth, aber im Laufe der Zeit wendete er sich das Vermögen in Geld gushers. In 2012, Vornado ersetzt, über $400 Millionen Auslaufender Schulden bei 1290 Avenue of the Americas mit einem $950-Millionen-Kredit. Trump bekam einen Scheck, dass er sagte, belief sich auf 125 Millionen Dollar. Andere Fonds ging zurück in das Anwesen, mit Vornado investieren $31 Millionen an Fichte die lobby, Dächern und Aufzügen. Jährliche Miete sprang $32 Millionen 2015.

New York City, 1290 Avenue of the Americas, einer von Trumps wenigen Manhattan-Eigenschaften, ohne seinen Namen zu stabilisieren half, sein Vermögen, während er diente als Präsident. 

SAM HODGSON/THE NEW YORK TIMES

Mehr Geld, ging in die 555 California Street, wo Vornado umgestaltet, zwei der drei Gebäude. Net operating income sprang, 25% von 2017 bis 2019 auf $85 Millionen. Im gleichen Zeitraum ist der Wert von Trump' 30% - Anteil stieg von schätzungsweise $347 million to $517 million, nach Abzug von Schulden—und ist damit die wertvollste Beteiligung der Präsident das gesamte portfolio. Die zweite-die meisten wertvoll? 1290 Avenue of the Americas.

Während der Covid-19-Pandemie, die zwei Eigenschaften diente als Rettungsinseln für Trump. Als seine hotels und Golfplätze gefeuert oder furloughed Tausende von Mitarbeitern, die blue-chip-Mieter meist weiter Miete bezahlen, im Büro Türme. Von etwa Juni 2020, der Präsident wurde auf schätzungsweise $64 Millionen der verfügbaren Bargeld, mit einem anderen $28 Millionen Euro gesperrt, in der Partnerschaft. Das wäre viel Raum zum atmen für die meisten Menschen, aber es war nicht annähernd genug für Trump, der hatte 900 Millionen US-Dollar an Schulden fällig, die über die nächsten vier Jahre.

Roth kam die Rettung, kündigt an, einen plan zu extrahieren Geld aus 555 California Street und 1290 Avenue of the Americas, entweder durch Verkauf oder Refinanzierung. Wenn keine legitime Käufer entstanden, das Partner ersetzt Ihre $533 Millionen Kredit bei 555 Kalifornien mit 1,2 Milliarden US-Dollar ein, die es Ihnen erlaubte, saugen, riesige Summen. Vornado ging mit über $450 Millionen, und Trump erhielt rund 150 Millionen US-Dollar.

Die 1,2 Milliarden US-Dollar neue Schulden, die der JPMorgan Chase half, Sie zu organisieren, kam mit einem Variablen Zinssatz von LIBOR plus 1.93%. Roth lautstark die neuen Kredit—zunächst bezogen auf den Glücksfall, dass Vornado extrahiert haben, in den deal als "freies Geld"—aber er sofort abgesichert sein variabler Zinssatz durch den Austausch von für die Feste, locking in 2.26% Zinsen bis Mai 2024. "Wenn wir das tun, verwenden Sie floating-rate debt", sagte er, "wir tun es mit Sorgfalt."

Still, Roth machte einige fragwürdige Züge. In einer idealen Welt, würde er Sie ergriffen haben, ein festverzinsliches Darlehen, die auf den Anfang oder gesichert, dass 2.26% rate swap für noch mehr. Im März Vornado angemeldet für eine zweite swap startet im Mai 2024, Zementierung einer 5.92% Zinsen für weitere zwei Jahre. Schutz der Firma von noch größerer Geschwindigkeit erhöht, während auch sperren in $31 Millionen an jährlichen Zinsaufwendungen, dass Sie nicht haben zu zahlen heute.

Roth auch hätten die Dinge anders und auf 1290 Avenue of the Americas. Im November 2021, sechs Monate nach dem San-Francisco-deal geschlossen, und Vornado Trump absolvierte eine $950 Millionen Euro-Refinanzierung in New York, die beide unter ein variabler Zinssatz Darlehen. Der deal sah verführerisch auf den ersten. Die Partner begannen auf der Strecke, um zu schneiden Sie Ihre jährlichen Schuldendienst von mehr als 50% auf $15 Millionen. Dann raten gestiegen.

Zu seinem Kredit, Roth wieder abgesichert, dieses mal mit einem so genannten rate-Kappe, die funktioniert wie eine Versicherung, die Auszahlung, wenn die Preise surge. Vornado Dokumente scheinen darauf hinzudeuten, dass der Schutz umfasst Trump ist Teil der Schulden als gut. Das beschränken sollte, das Partner Zinssatz 5.51% bis November, wenn das Deck abläuft. Es sei denn, der Partner, die nicht reagieren auf Anfragen für Kommentar, einen anderen Weg finden, um abzusichern, bevor Sie dann Ihre rate könnte Fliegen über 6,5%, der an diesem Punkt. Roth schlug eine düstere note in einem Ergebnis-call am Ende des letzten Jahres: "Nichts kann wirklich schützen Darlehen Reifen in einen höheren rate environment."

MISHA-FRIEDMAN/BLOOMBERG FINANCE LP

Wenn die office-Markt geht weiter und die Zinsen weiter steigen, wird die Beziehung zwischen Trump und Roth konnte wiederum hässlich. Trump hat zuvor geprahlt, wie, als limited partner, kann er stick seinen partner mit den Problemen, wenn die Dinge nach Süden gehen. "Habe ich null Geld, wenn es keine cash-flow-Probleme", sagte er in einem 2015 interview. "Zu dumm, Leute, das Wort "limited partner' heißt, ach, er ist begrenzt. Nein. Sie wissen, was der begrenzten Mittel? Beschränkte Haftung, okay?"

Aber Roth, Vornado, als der general partner, hat seine eigenen Vorteil: volle Kontrolle über Wann verteilen Sie Bargeld von der Partnerschaft. Angesichts der möglichen Probleme in der Zukunft, er kann klug sein, um aufstapeln etwas mehr Geld. Seien Sie nicht überrascht, wenn Roth beschließt, zum Schutz seiner Interessen wieder—und limit-die zukünftige Ausschüttungen von Trump.